전세 월세 보증금 지키는 방법 3가지

전세 월세 보증금을 지키려면 집을 구하기 전에 등기부등본을 확인하고 권리 분석 후에 전입신고 확정일자 보증보험에 가입한다.

 

전월세 보증금 지키기

요즘 깡통전세 뉴스가 많이 나온다. 이뉴스를 접할 때면 정말 마음이 많이 아프다. 사회초년생들이 이제 막 새둥지를 얻어서 시작하려는 꿈을 짓밟는 사람들이 있다니 안타깝네요

우선 전세 월세 보증금을 지키려면 집을 구하기 전에 먼저 해야 하는게 있습니다.

지금부터 정리 해보겠습니다.

 

등기부 등본 확인하기

등기부 등본은 부동산의 이력을 알려 주는 서입니다. 먼저 마음에 드는 집이 있다면 주소지의 부동산에 대한 등기부등본을 열람해봅니다. 구하려는 집이 주인이 몇 번 바뀌었는지, 은행에 대출은 얼마인지, 혹시 공과금 세금이라는가 4대 보험료 등 개인 근저당 가압류 가처분, 임차권등기가 설정이 있는지 확인을 해보아야 한다. 예를 들어 10억 원의 아파트가 근저당이 5억이 있는데 전세 보증금이 6억이라면 이 집은 전세 계약을 하면 안 됩니다. 만약에 집주인이 은행 빚을 못 갚아서 집이 10억 경매가 된다면 나중에 전세 들어간 세입자는 1억은 받을 수 없는 실정이니까 말입니다.

요즘은 집을 매매하면 실거래가를 신고합니다. 주변의 비슷한 실거래가 얼마에 되는지 확인을 하고 실거래가보다 전세가격이 실거래 가격보다 비슷하거나 높다면 위험하다고 생각하시면 됩니다.

1) 근저당이란

임대인이 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌리는 것을 근저당이라고 합니다.

쉽게 설명을 드리자면 10억의 아파트에서 근저당이 5억이 설정 되어 있다면 그 주택의 권리는 은행이 5억 임대인이 5억이라고 생각하시면 됩니다.

 

2) 가압류란

임대인이 개인에게 돈을 빌리고 못갚으면 돈 빌린 사람이 임대인 주택에 압류를 하는 것을 말합니다.

이럴 경우는 이집에 전세 들어 가면 무조건 안됩니다가압류 한 사람이 우선권이 있어서 나중에 전세 들어가는 세입자는 후순위 입니다.

 

3) 임차권 등기란

전세나 월세를 살면서 임차권 등기를 설정 하였을 경우인데 이런 집 같은 경우는 다른 임차인이 살고 있다고 보시면 됩니다. 예를 들어 집이 비워 있다고 해서 전세를 들어 가면 먼저 임차권 등기 설정 한 사람이 우선권이 있어서 나중에 전세 들어 간 사람은 후순위가 되어 전세금을 돌려 받지 못할 확률이 매우 높습니다.

 

 

 

 

실거래가 확인 하는 방법 배우기

아파트 빌라 실거래가 신고 방법 실거래가 조회 방법

 

전입신고 하고 확정일자 받기

다음의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 <정부 24 홈페이지( http://www.gov.kr )>에 접속하여 전입신고를 해야 합니다 전세나전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.

정부24

<전세금을 지키는 두 가지 방법, 확정일자 받기와 전세권 등기는 어떻게 다른가요?>

 전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기할 것인가, 확정일자를 받을까 하는 것은 전세로 이사할 때 고민하는 것 중 하나인데요.

 전세권 등기나 확정일자 받기는 두 가지 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만 다음과 같은 몇 가지 차이를 갖고 있기도 합니다.

구분	확정일자	전세권 등
적용법규	주택임대차보호	민
법적성격	채권(등기부등본 기재 필요 없음)	물권(등기부등본에 기재)
권리보호시점	실거주 + 전입 신고 + 확정일자를 받은 다음날	등기부에 기재한 날
전전세가능여부	집주인의 동의 없이 불가능	집주인의 동의 없이 가능
절차	임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하여 주택임대차계약서에 확정일자인을 받거나, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여 신청	집주인의 등기필증·인감증명서·인감도장 등을 가지고 등기소에 가서 전세권 설정등기를 함(집주인이 거절할 경우 등기 자체가 불가능함)
비용	1천원 미만(정보처리시스템 이용 시 무료)	등록세, 교육세 및 증지대 등 확정일자에 비해 많은 비용이 소요됨

물론 전세권 설정등기나 확정일자를 받아두는 것도 중요하지만 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을 때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.

 

보증보험 가입하기

위에 두 가지는 큰돈이 들어가지 않는 방법이다. 하지만 위험이 따를 수밖에 없다. 가장 확실한 방법은 전세보증보험 가입하는 게 가장 확실한 방법입니다. 보험료가 아까워도 전세보증금을 지키기 위해서는 전세 보증보험 가입하는 것을 적극 추천 합니다.

임대인이 전세보증금을 반환할 능력이 없다든가 무슨 핑계를 대고 안 준다면 보증 보험사에서는 임차인에게 먼저 전세보증금을 지급하고 임대인에게 구상권을 청구하여 받는 방법입니다.

 

전세보증보험 가입 할 수 있는 3곳을 알아보겠습니다.

1. 주택도시보증공사 ▶HUG 주택도시보증공사 (khug.or.kr) 

2. SGI서울보증보험 ▶SGI서울보증 | 12 (sgic.co.kr)

3. HF 전세보증보험

 

주택 도시 보증공사는 수도권 7억 원 그 외지역은 5억원까지 가입 가능합니다.

서울보증보험은 아파트는 보증금 제한이 없음 그외 주택은 10억까지 가입 가능합니다

HF전세보증보험은 수도권 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 가지 가입 가능합니다.

 

보증보험료는 개인의 신용 평가에 따라 달라지고 주택의 LTV 50% 이하라면 할인이 30%가 됩니다.

주택에 대한 대출 금액에 따라 보증보험료가 결정되는 경우가 많습니다. 보험료는 대략 0.5~1%선으로 많이 아깝지만 

내 전세금 지키는 방법은 이 방법이 가장 확실합니다. 

모두 안전하게 나의 전세보증금을 지킵시다.